1 USD: 59,4604 1 EUR: 69,8184 1 GBP: 78,8029 10 CNY: 89,6298 10000 BYR: 0 10 UAH: 22,4527 100 KZT: 17,9979 10 CZK: 27,3582 УЧ.СТ.ЦБ: 8,25% МРОТ: ,00р. Новости: 10341 Статьи: 3404 Документы: 1438 Формы: 350 События: 56 Семинары: 0
Новости
Статьи
Документы
04.02.2013
Счет на промо-подписку на журнал "Кадровый вопрос"

Счет на промо-подписку на электронную версию журнала "Кадровый...

04.02.2013
Счет на промо-подписку на журнал "Российский бухгалтер"

Счет на промо-подписку на электронную версию журнала "Российский...

Формы
15.05.2012
СПРАВКА №... для расчетов за выполненные работы (услуги)

Типовая межотраслевая форма № ЭСМ-7

15.05.2012
ЖУРНАЛ учета работы строительных машин (механизмов)

Типовая межотраслевая форма № ЭСМ-6

15.05.2012
КАРТА №... учета работы строительной машины (механизма)

Типовая межотраслевая форма № ЭСМ-5

События
Восстановление НДС по объектам недвижимости

Не все суммы НДС по приобретенным объектам недвижимости подлежат восстановлению .
Во-первых, восстанавливать НДС нужно по тем объектам, по которым ранее НДС был принят организацией  к вычету. Причем речь идет не только о «входном» НДС, возникающем при покупке объекта, но и об НДС, предъявленном компании подрядчиками при строительстве объекта недвижимости. А также о налоге, исчисленном и уплаченном компанией в бюджет (а затем принятом к вычету) при строительстве объекта собственными силами. Иначе говоря, восстановить нужно те суммы, которые компания когда-то принимала к вычету, так как на тот момент предполагалось, что недвижимость будет использоваться в облагаемых НДС операциях. Не исключено, что объект какое-то время действительно использовался в таких операциях. Но затем подобное использование прекратилось.
Во-вторых, обязанность по восстановлению налога возникает по тем объектам недвижимости, которые впоследствии начинают использоваться для осуществления операций, указанных в пункте 2 статьи 170 НК РФ. В нем перечисляются ситуации, когда объект основных средств используется, в частности:
— для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения);
— для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория Российской Федерации;
— для производства и (или) реализации (передачи) товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 146 НК РФ, если иное не установлено главой 21 НК РФ;
— для операций, в период осуществления которых компания не является плательщиком НДС (например, находится на «вмененке») или освобождена от исполнения обязанности плательщика НДС.
 
ПРИМЕР
ООО «СТРОЙДОР» в 2011 году построило объект недвижимости путем привлечения заказчика-застройщика. Сумма НДС по расходам на строительство составила 16 млн. руб. Эту сумму ООО «СТРОЙДОР» приняло к вычету. Какое-то время объект использовался для сдачи помещений в аренду и размещения в нем сотрудников административно-управленческого персонала ООО «СТРОЙДОР». В марте 2012 года компания решила использовать первый этаж здания под розничную торговлю, которая в регионе регистрации ООО «СТРОДОР» переведена на уплату ЕНВД.
В связи с тем, что здание частично начало использоваться во «вмененной» деятельности, ООО «СТРОЙДОР» обязано восстановить НДС по зданию в особом порядке.
**



Следует отметить, что в примере здание частично используется в операциях, не облагаемых НДС. Если бы здание было полностью задействовано во «вмененной» деятельности, то согласно позиции чиновников, компания должна была бы восстанавливать НДС не в особом, а в общем порядке. То есть  исходя из остаточной стоимости объекта в налоговом периоде, предшествующем переходу на специальный режим налогообложения (письмо ФНС от 02.05.06 № ШТ-6-03/462@). Надо сказать, что такая позиция является спорной, ведь в Налоговом кодексе РФ нет условия о частичном использовании в необлагаемых НДС операциях.

Для целей заполнения налоговой декларации все объекты недвижимости делятся на три группы: 
- объект недвижимости, завершенный капитальным строительством подрядными организациями (код 1011801); 
- объект недвижимости, завершенный капитальным строительством при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (код 1011802); 
- объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи (код 1011803). 
 
Порядок восстановления НДС по объектам недвижимости  установлен в п. 6 ст. 171 НК РФ. Согласно данной норме, компания должна восстанавливать НДС в течение 10 лет, начиная с года начисления «налоговой» амортизации по объекту недвижимости. При этом сумма налога, подлежащая восстановлению, должна отражаться в декларации за 4 квартал каждого года из указанных 10 лет. 
Расчет восстановленной суммы налога выглядит так. Сначала берется одна десятая от суммы НДС, принятого в свое время к вычету (или 10 процентов от суммы вычета). Затем по итогам года рассчитывается доля «необлагаемых НДС операций». Указанная доля определяется исходя из доли стоимости не облагаемых налогом и указанных в пункте 2 статьи 170 НК РФ отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за календарный год.
После чего 1/10 суммы НДС, принятой ранее к вычету мы умножаем на долю «необлагаемых НДС операций». Полученная величина подлежит восстановлению и, соответственно, уплате в бюджет.
 
ПРИМЕР
Воспользуемся условиями предыдущего примера. Предположим, что в 2012 году общая сумма выручки составила 33 млн. руб., из них 13 млн. руб. — выручка от розничной торговли, переведенной на уплату ЕНВД.
Рассчитаем долю «необлагаемых НДС операций». В процентах она равна 39,4 % (13 млн. руб. : 33 млн. руб. х 100%)
Одна десятая от суммы вычета составит 1,6 млн. руб. (16 млн. руб. х 1/10). 
Таким образом, в 4 квартале 2011 года ООО «СТРОЙДОР» необходимо восстановить НДС в сумме 630 400 руб.  (1 600 000 руб. х 39,4%).
В данном примере приведен порядок расчета восстановленной суммы НДС за 4 квартал исходя из данных выручки в целом за 2010 год. В последующих 9-ти годах компания должна придерживаться такого же алгоритма действий. Причем, если, например, в 2012 году ООО «СТРОЙДОР» перестанет осуществлять розничную торговлю, то в 4 квартале 2012 года компании не придется восстанавливать НДС, ведь доля «необлагаемых НДС операций» будет равна нулю. 
**
 
Как быть, если объект недвижимости организация реализует до истечения 10-ти летнего срока.  Налоговый кодекс РФ такую ситуацию не рассматривает. Однако сама суть восстановления налога в течение такого длительного периода времени предполагает, что в период восстановления недвижимость используется в необлагаемых (или одновременно в облагаемых и необлагаемых) НДС операциях. Соответственно, если объект выбывает, то продолжать восстанавливать по нему налог было бы неправильно. Ведь и в момент продажи, и после нее нельзя говорить о том, что объект используется в необлагаемых НДС операциях.
Правильнее сначала было бы произвести расчет суммы НДС, приходящегося на проданную часть объекта. В отношении недвижимости это можно сделать пропорционально площади продаваемой части в общем метраже здания. Затем необходимо выделить из суммы налога, которую компания ежегодно восстанавливает, часть налога, приходящуюся на проданную часть здания.


ПРИМЕР


Вернемся к нашему примеру. В 2012 году ООО «СТРОЙДОР» продает последний этаж 5-этажного здания; доля «необлагаемых НДС операций» в 2012 году составила 25 %. Определим сумму НДС, подлежащую восстановлению в 4 квартале 2011 года.
Предположим, что доля продаваемой части площадей (пятый этаж) составляет 18 % от общей площади здания. Рассчитаем ту часть налога, которая относится к продаваемой части здания. Она составит 2,88 млн. руб. (16 млн. руб. * 18 %). Вычтем эту сумму из общей суммы налога и получим 13,12 млн. руб. (16млн руб. – 2,88 млн. руб.).
Сумма НДС, подлежащая восстановлению в 4 квартале 2012 года, составит 328 тыс. руб. (13,12 млн.  руб. * 1/10 * 25%).
В дальнейшем компания при расчете суммы НДС, подлежащей восстановлению, будет использовать 1/10 не от 16 млн. руб., а от 13,12 млн. руб.
**
 
Как быть в том случае,  если строящийся объект изначально планируется одновременно использовать в облагаемых и необлагаемых НДС операциях?
С одной стороны, в отношении такого объекта надо применять положения пункта 4 статьи 170 НК РФ. По ним весь «входной» НДС нужно распределять между облагаемыми и необлагаемыми НДС операциями исходя из доли выручки. Но тогда впоследствии ничего восстанавливать не нужно, ведь компания изначально из общей суммы «входного» НДС выделила ту сумму НДС, которая относится к «необлагаемой» части объекта. Однако, по мнению чиновников, в отношении строящегося объекта недвижимости (даже если этот объект изначально предполагается одновременно использовать в облагаемых и необлагаемых НДС операциях) компания сначала принимает всю сумму «входного» налога к вычету, а затем восстанавливает налог в особом порядке, предусмотренном пунктом 6 ст. 171 НК РФ. То есть, чиновники считают, что в отношении недвижимости положения пункта 4 статьи 170 НК РФ (предусматривающие изначальное распределение сумм «входного» НДС) применяться не должны (письмо ФНС России от 28.11.08 № ШС-6-3/862@).
Процесс строительства достаточно сложный. Если учитывать, что в отношении работ по строительству здания право на вычет НДС возникает сразу, то понять, какую часть налога компания в этот момент может принять к вычету, невозможно. Ведь согласно пункту 4 статьи 170 НК РФ определять эту часть НДС нужно исходя из доли «облагаемой» выручки в общей сумме выручки. А в процессе строительства, как известно, дохода быть не может, следовательно, организация, даже если захочет, не сможет применить положения пункта 4 статьи 170 НК РФ. Значит, единственным выходом для нее является принятие всех сумм «входного» НДС к вычету с последующим восстановлением в особом порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 171 НК РФ.
Но такой вариант не подойдет для организации, которая одновременно является и инвестором (не единственным) и заказчиком-застройщиком, предполагающим использовать в дальнейшем свою часть площадей в необлагаемых или одновременно и в облагаемых, и в необлагаемых НДС операциях.
Допустим, организация, являясь заказчиком-застройщиком, строит дом. Частично на свои средства, частично на средства других инвесторов. По окончании строительства объект перейдет в собственность всех инвесторов (в том числе и в собственность заказчика-застройщика) в определенных долях. Если руководствоваться общей позицией, право на вычет НДС получат все инвесторы исходя из своей доли затрат. Долю каждого инвестора (и сумму НДС, которая приходится на каждого инвестора) определяет заказчик-застройщик. Определить эту долю можно только по окончании строительства, когда известна общая сумма затрат и НДС, который на протяжении всего строительства предъявлялся заказчику-застройщику подрядными и проектными организациями. Следовательно, в момент принятия к учету (в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы») подрядных работ заказчик-застройщик не сможет принять к вычету «свою» часть НДС по той простой причине, что на тот момент эта «своя» часть еще неизвестна. 
Поэтому заказчик-застройщик в данной ситуации вынужден дожидаться окончания строительства, после чего он распределяет суммы НДС между всеми инвесторами и «свою» часть налога принимает к вычету. Впоследствии, если полученная и оформленная заказчиком-застройщиком в собственность часть площадей будет использоваться в необлагаемых (или одновременно облагаемых и необлагаемых) операциях, ранее принятый к вычету НДС необходимо будет восстановить в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 171 НК РФ.
 
Если речь идет о жилом доме, квартиры в котором заказчик-застройщик планирует продавать, то ситуация должна складываться несколько иначе. Продажа жилых квартир не облагается НДС в соответствие со статьей 149 НК РФ. Если заказчик-застройщик знает о том, что после регистрации права собственности на построенные площади эти площади будут продаваться (т.е. сразу участвовать в операциях, освобождаемых от НДС), ему лучше вообще не принимать НДС к вычету на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 170 НК РФ. Соответственно, в этом случае заказчик-застройщик (продавец квартир) впоследствии не должен будет ничего восстанавливать. Даже если такой порядок действий чиновники не одобрят, налоговых рисков у заказчика-застройщика не возникнет. Зато работа бухгалтера заметно упростится.
Налогоплательщик, который захочет сначала принять к вычету НДС, а потом его восстанавливать в течение 10 лет, то он, на наш взгляд, рискует. Дело в том, что особый порядок восстановления — в течение 10 лет — действует в отношении тех объектов недвижимости, которые «в дальнейшем используются для осуществления операций, указанных в пункте 2 статьи 170 настоящего Кодекса» (п. 6 ст. 171 НК РФ). То есть сначала объект должен хотя бы какое-то время использоваться (либо его должны планировать использовать) в операциях, облагаемых НДС. Если же объект изначально планируется использовать в необлагаемых операциях, как, например, при продаже квартир в жилом доме, то, на наш взгляд, правильнее руководствоваться иными правилами. То есть изначально не принимать к вычету «входной» НДС, а учитывать его в стоимости строительства
 
 

Рейтинг: 5
[голосов: 2]
Комментарии (00)

на статью «Восстановление НДС по объектам недвижимости»

Добавить комментарий

Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Календарь
Форум

«Российский бухгалтер» - портал для бухгалтеров, налоговых специалистов, кадровиков, юристов, предпринимателей. Авторитетные эксперты постоянно публикуют актуальные материалы по темам: бухгалтерский учет, налогообложение, НДС, НДФЛ, страховые взносы, кадровое делопроизвоство, начисление отпускных и больничных, компенсации за неиспользованный отпуск, тарифная сетка, прием и увольнение работников, регистрация юридических лиц и их ликвидация, упрощенка (УСН), вмененка (ЕНВД), заработная плата и сотням других.

Детально рассматриваются вопросы налоговой отчетности, как для организаций и предпринимателей на общей системе налогообложения, так и для применяющих специальные режимы налогообложения.

На портале можно скачать многочисленные документы: кодексы и законы РФ, письма и приказы минфина, письма и приказы минэкономразвития, постановления Правительства РФ, касающиеся предпринимательской деятельности, бухгалтерского учета и налогообложения.

«Российский бухгалтер» является зарегистрированным печатным СМИ, регистрационный номер ПИ № ФС77-39817 от «07» мая 2010 г., выдан Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия.

Сайт www.rosbuh.ru является Интернет-представительством журнала «Российский бухгалтер», содержит как материалы журнала, так и иные справочно-информационные материалы по тематике журнала. Любое воспроизведение материалов сайта допускается только с письменного согласия редакции - обладателя исключительных имущественных прав. Все права защищены.

Rambler's Top100